Comment est calculée la taxe d’habitation ?

Le montant de la taxe d'habitation s’obtient en appliquant le taux d'imposition voté par la commune à la valeur locative cadastrale du bien, corrigée à l'aide des abattements prévus.

Qu’est ce que la taxe d’habitation ?

Le site internet Droit-finances.net définit la taxe d’habitation ainsi : “La taxe d'habitation est une taxe locale due par toutes les personnes qui ont la libre disposition d'un logement en état d'être habité au 1er janvier de l'année d'imposition.”

La taxe d’habitation concerne non seulement les occupants (propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit), mais aussi ceux qui ont la possibilité d'occuper le logement. C'est le cas notamment d'une résidence secondaire, même si ce logement n'était pas effectivement occupé le 1er janvier de l'année d'imposition.

Une des promesses de campagne en 2017 d’Emmanuel Macron, la réforme de la taxe d’habitation, a commencé à être mise en place. D’ici 2020, 4 français sur 5 ne paieront plus la taxe d’habitation au titre de leur résidence principale. La suppression de la taxe d'habitation se fera progressivement à raison d’un tiers par année pour 80% des redevables. La seule condition est de ne pas dépasser le seul de 30 000 euros de revenus annuels pour un célibataire soit 27 000 euros de revenu fiscal de référence.

Ce plafond est augmenté de 8 000 € pour les 2 demi-parts suivantes puis de 6 000 € par demi-part supplémentaire à partir de la troisième demi-part. Cela signifie que les français concernés par l’exonération auront un abattement de 30% sur leur taxe d’habitation en 2018, un second abattement de 65% en 2019 et une exonération totale en 2020.

La valeur locative du bien

On l'établit à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (garage, jardin, piscine...). Cette valeur est supposée représenter le prix que pourrait rapporter le bien s'il était loué aux conditions de marché.

Il faut savoir que ces valeurs locatives ont été déterminées dans les années 70 par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort...). Mais elles n’ont pas été mises à jour depuis et ne correspondent plus à la réalité du marché locatif actuel.

C'est pourquoi une réforme des valeurs locatives a commencé en 2017, mais, elle ne concerne pour l'instant que les locaux professionnels dont la valeur locative a été rectifiée, ce qui a impacté la taxe foncière de 2017. Il n’y a donc pas de modification prévue pour l'instant concernant les locaux d'habitation.

Une expérimentation a été lancée dans 5 départements suivi d'un rapport de la direction générale des finances. On attend désormais une décision politique pour que la réforme soit engagée.

Pour "actualiser" ces valeurs, les valeurs locatives en vigueur pour les logements sont uniquement majorées, chaque année, à l'aide d'un coefficient forfaitaire.

Pour l'année 2017, le coefficient de revalorisation de la valeur locative prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation était de 1,004 %. A partir de 2018, la revalorisation annuelle des valeurs locatives n’est plus basée sur la prévision d'inflation de l'année à venir mais sur l'inflation constatée sur la dernière année. Mais en cas d’inflation négative, les valeurs locatives ne pourront pas baisser…

Ces valeurs sont par ailleurs actualisées à chaque changement de consistance du bien. Ainsi, si vous agrandissez votre maison, ou que vous faites construire une piscine, un garage ... vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc pour lui permettre de recalculer la valeur locative du logement.

Pour les logements neufs, les caractéristiques du logement résultent d'une déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l'achèvement de la construction.

Les abattements

Lorsque le logement constitue la résidence principale du contribuable, la valeur locative cadastrale retenue comme base d’imposition peut faire l'objet d'un certain nombre de correctifs. On lui applique ainsi les abattements suivants :

  • un abattement obligatoire pour charges de famille (enfants et certains ascendants) de 10 % pour chacune des deux premières personnes à charge (vos deux premiers enfants par exemple) et de 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes ;
  • un abattement facultatif général dont le taux va de 1 à 15 % ;
    un abattement spécial facultatif en faveur des personnes de condition modeste pouvant aller de 1 % à 15 %,
  • un abattement spécial facultatif en faveur des personnes invalides de 10 % à 20 % de la valeur locative moyenne.

Toutefois, ces abattements ne s'appliquent pas directement à la valeur locative de votre bien, mais à la valeur locative moyenne des habitations de votre commune, elle-même obtenue en divisant l'ensemble des valeurs locatives de la commune par le nombre de logements...

Hormis le premier abattement qui est obligatoire, les trois autres sont institués de façon facultative par les collectivités locales.
Depuis 2011, la taxe d'habitation auparavant partagée entre les départements et les communes est perçue exclusivement par les communes et leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI), c'est-à-dire : les communautés de communes, les communautés urbaines, les communautés d'agglomération ... L'Etat prélève tout de même aussi un tout petit pourcentage sur cette taxe !

Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement. Au contraire, depuis 2015 les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part de la taxe d'habitation leur revenant au titre des résidences secondaires.

Toutefois, les personnes qui ne peuvent plus résider à titre principal dans leur logement peuvent échapper à cette majoration pour les résidences secondaires si :

  • elles sont contraintes de résider ailleurs pour des raisons professionnelles ;
  • elles sont de condition modeste et hébergées en maison de retraite ou de soins longue durée alors qu’elles bénéficient par ailleurs du plafonnement de la taxe d’habitation pour leur ancienne résidence principale ;
  • ou si le logement ne peut plus être leur résidence principale malgré elles. Par exemple si le logement est en vente ou en location et qu’il ne trouve pas preneur.

Le calcul de la taxe

Une fois la base d'imposition déterminée, c'est-à-dire après application des abattements, le fisc multiplie cette valeur locative nette par des taux qui sont votés chaque année par les collectivités territoriales, pour obtenir le montant de la taxe d'habitation.

Ce qui peut entraîner des augmentations importantes, car, pour compenser l'absence de réactualisation effective des valeurs locatives, et pour faire face à leurs charges toujours plus lourdes, les collectivités locales ont, jusqu’à présent, eu tendance à augmenter le taux d'imposition de la taxe d'habitation !

C’est pourquoi on peut noter de grosses disparités d'une commune à l'autre, selon le taux d'imposition qui a été décidé dans chacune d'elle. Aussi, quand on achète un logement, même si la situation familiale n'est pas le même que celle du vendeur, il est toujours intéressant de lui demander le montant de sa taxe d'habitation, pour information.

Comment baisser mon Revenu Fiscal de Référence ?

Vous dépassez le Revenu Fiscal de Référence et souhaiteriez bénéficier tout de même de la suppression de la taxe d’habitation. Voici quelques astuces qui vous permettront de bénéficier de l’exonération de la taxe d’habitation :

Déclarez tous les frais réels déductibles des impôts listés ici. Cela permettra surement de baisser la fiscalité tout en réduisant le RFR si les frais réels sont supérieurs à 10%. Les intérêts des parts sociales, compte-titres, PEA, SCPI, etc.

Ils sont inclus dans le revenu fiscal de référence. Si vous vous séparez de ces placements ou si vous coupez les revenus, le RFR diminuera.

Côté épargne, seuls les placements suivants permettent d’avoir des revenus sans aucun impact sur le RFR : Livret A, LDD, LEP. Les rachats en assurances-vie (ou contrat de capitalisation) de plus de 8 ans avec le choix fiscal « IRPP » n’impactent pas non plus le RFR si les intérêts sont inférieurs à  4600 € (9 200 € pour un couple). Vous pouvez les conserver ou y allouer votre épargne sans crainte.

Les déductions fiscales vont baisser le RFR de manière importante !

- Si vous avez un enfant majeur qui vit chez vous ou qui est dans le besoin il est possible de déduire une pension (soit versée, soit forfaitaire sans justificatif). Vous trouverez les conditions et les montants sur l'article joint. Les parents optant pour la déduction de la pension auront un RFR plus bas.

- De même, la pension versée à un ascendant dans le besoin ou l’hébergement d’un parent ouvre droit à une déduction et diminue ainsi le revenu fiscal de référence.

- Nous avions vu que les concubins avec enfant(s) peuvent déduire une  pension entre eux. Un point technique que le couple peut intégrer pour faire baisser le RFR de celui qui supporte la taxe d’habitation.

- Toutes les déductions du foncier (assurance, intérêts du prêt, travaux….) baisseront le RFR.

Les travaux énergétiques et d’isolation octroient des déductions fiscales importantes qui vont, non seulement vous permettre de baisser votre Revenu Fiscal de Référence, mais aussi d’obtenir une prime versée sur votre Compte CO2.

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