Tout ce qu'il faut savoir sur la caution

On utilise souvent à tort le mot "caution" pour parler du dépôt de garantie. En réalité, la "caution" désigne une personne qui se porte garante du paiement du loyer en cas d'incidents de paiement. Tandis que la somme d'argent versée par le locataire et destinée à garantir le bailleur constitue un "dépôt de garantie". Cela n'a donc rien à voir !

Terminologie à ne pas confondre

  • La caution : La personne qui se porte garante d’une autre personne et qui accepte à l’avance de payer à sa place en cas de défaillance.
  • Le cautionnement : Le contrat par lequel la caution prend cet engagement.
  • Le dépôt de garantie : La somme d'argent éventuellement demandée par le bailleur au locataire à la signature du bail pour faire face à d'éventuels manquements de celui-ci.

Que signifie être caution ?

Si vous vous portez caution pour votre enfant étudiant qui a trouvé un logement dans la ville de son université,  sachez que vous vous engagez, par une simple signature et la rédaction de quelques lignes manuscrites, à payer le loyer à la place du locataire si ce dernier ne s'en acquitte plus. C'est donc un engagement lourd pour le garant. Il s’agit d’un document distinct du contrat de bail, mais qui reste pour autant indissociable d’une lecture avec le contrat de bail.

Le cautionnement peut être fait par un parent, un ami, etc.

L’acte de cautionnement présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas de niveaux de revenus suffisants pour prétendre à une location, à condition que le garant soit solvable. Elle présente en plus l’avantage d’être gratuite.

Formalisme strict

L’acte de cautionnement est établi communément entre particuliers, le recours à un notaire reste possible bien que cela ne soit pas obligatoire.

Il doit obligatoirement comporter un certain nombre d’indications :

  • L’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du bien objet du contrat
  • La date de signature du contrat
  • Le montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer
  • La durée d’engagement du garant ; en l’absence de mention de durée, la caution solidaire est considérée comme  étant indéterminée. Le garant peut alors la résilier unilatéralement, la résiliation prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation
  • Des mentions manuscrites par lesquelles la caution doit indiquer qu'elle a eu pleinement connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte
  • La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
  • Le cautionnement peut être consenti pour la durée initiale du bail et ses reconductions tacites dont le nombre doit être précisé afin de déterminer la durée totale d’engagement du garant.

Une caution simple ou solidaire ?

  • La caution simple : la caution peut exiger du bailleur qu'il demande au préalable au locataire le paiement de la dette. La caution dans ce cas, n'est alors tenue au paiement que si le locataire n'est pas solvable ou si les poursuites contre lui échouent. En cas de pluralité de cautions, la caution ne sera poursuivie que pour une part de la dette et le montant total sera réparti entre les différentes cautions.
  • La caution solidaire : si l'acte de cautionnement prévoit une clause de solidarité, le bailleur peut à son choix s'adresser à la caution ou au locataire en cas d'impayés. La caution peut être poursuivie pour toute la dette pour laquelle le locataire est redevable (dans la limite des sommes pour lesquelles elle s'est engagée).

A savoir : la caution doit recevoir un exemplaire du contrat de location. Si plusieurs personnes se portent caution, chacune doit rédiger de sa main un acte de cautionnement.

La restitution du dépôt de garantie

A la signature du bail, le locataire verse un "dépôt de garantie", c'est-à-dire une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. C'est une réserve dans laquelle le propriétaire peut puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Les bailleurs demandent presque toujours le versement d'un dépôt de garantie à leur locataire. Quel que soit le type de location, c'est la règle. Ce chèque est encaissé par le propriétaire dès sa remise par le locataire. Il conserve la somme versée tout le temps que dure la location. C'est dans un certain délai après le départ du locataire que le dépôt de garantie doit être restitué, déduction faite des sommes qu'il peut encore devoir.

A quoi sert ce dépôt de garantie ?

Il sert à couvrir les arriérés de loyers et de charges que le locataire peut encore devoir à son propriétaire en fin de location, ou encore les régularisations de charges, ainsi que le coût des réparations des éventuelles dégradations qu'il a laissées, ou encore l'entretien des équipements qui n'aurait pas été fait, comme l'entretien de la chaudière, du jardin (taille des haies, tonte de la pelouse ...), le ramonage des conduits de cheminée... Il sert en fait à "garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire".

Le locataire ne peut jamais imposer à son propriétaire de compenser le ou les deux derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il est tenu de régler son loyer jusqu'à la fin du bail.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est plafonné selon le type de location :

  • Si le logement est loué en location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges ;
  • Si le logement est loué meublé, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.
    Le montant du dépôt de garantie était librement fixé par le bailleur pour les contrats de location meublée signés avant le 27 mars 2014. En pratique, il représentait déjà le plus souvent deux mois de loyer.

Si tout se passe bien au départ du locataire, le propriétaire doit rembourser au locataire la somme versée comme dépôt de garantie au moment de la signature du bail. C'est le cas lorsque le logement est rendu est en bon état d'entretien et de réparations par le locataire. Mais le propriétaire peut néanmoins conserver une quote-part du dépôt de garantie représentant au maximum 20% du dépôt de garantie, même si le logement est restitué au propriétaire en parfait état lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Cela permet au bailleur de régulariser les charges après le départ du locataire. En effet, la date de clôture des comptes et de leur approbation par les copropriétaires coïncide rarement avec la date à laquelle le locataire s'en va. Cela permet donc au bailleur de procéder à la régularisation des comptes de son locataire pour les mois dont il attend les comptes annuels, à condition d'y procéder dans l'année de son départ et dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

En cas de changement de propriétaire en cours de bail (si le logement a été vendu, ou transmis par donation, succession), c'est au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire.

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir, à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Le locataire ne peut jamais refuser de payer le loyer au prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie et qu'il pourrait l'utiliser comme moyen de paiement, que ce soit en cours de location, ou à la sortie pendant le délai de préavis.

Se porter Caution

Se porter caution comporte donc un risque, même s’il s’agit de votre poupon qui prend son envol. Le charmant bambin a bien grandi et arrive peut-être à bien gérer son budget mais un imprévu est si vite arrivé.

Un engagement individuel

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé, uniquement sur ses biens propres et revenus. Pour illustration, si un membre d’un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution pour un enfant ou tout autre personne, il n’engage que lui, ses biens propres et revenus et en aucun cas on ne pourra faire porter la garantie sur les biens et revenus propres du conjoint.

Pour faire supporter la garantie résultant de la caution solidaire sur le patrimoine commun, le conjoint doit avoir manifesté un consentement exprès. En pratique, il est souvent demandé à chacun des époux de se porter caution.

Si le bien sur lequel porte la caution solidaire est cédé en cours de bail, le cautionnement est, sauf clause contraire, transmis au nouveau propriétaire qui pourra le faire valoir en cas de défaillance du locataire à s’acquitter de ses loyers.

Caution solidaire et colocation

Si le logement est loué à des colocataires, il faut également préciser, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé libère la caution de son engagement dans un délai maximal de six mois après la date d’effet de son congé.

Caution solidaire et assurance : cumul impossible

En location vide, comme en location meublée, un propriétaire ne peut pas cumuler pour un même locataire, la caution solidaire d'un tiers avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Comment éviter de régler les loyers impayés après d’être porté cautionnaire ?

En premier lieu, vérifiez si le cautionnement que vous avez signé est valable. L’INC précise que s’il ne comporte pas les mentions obligatoires, ou n’est pas rédigé de votre main, il est nul de plein droit. A fortiori, s’il se limite à une mention telle que "bon pour caution solidaire". S’il ne précise pas suffisamment ce à quoi vous vous êtes engagé, il peut être annulé.

Mais la meilleure solution est de faire en sorte que les loyers soient payés. Vous vous êtes porté caution pour votre enfant, soyez aussi garant de ses finances !

Il existe des méthodes de gestion de son argent qui lui permettront d’éviter les découverts et agios correspondants pendant que ce dernier est loin de vous et exposé aux tentations commerciales si souvent préjudiciables aux finances de nos chers étudiants.

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